苏州高频卖地！半年560亿！全国第十！楼市迎新格局？
2020年年初受疫情影响，全国楼市按下“暂停键”，苏州楼市也不例外。2月，苏州土地新政落地，不再对封顶销售、现房销售做统一要求，降低拿地门槛，政策性鼓励房企拿地。
3月开始，随着疫情稳定，土地市场开始迅速回温，一边疯狂挂地，一边火热土拍，“现房+破中止”屡见不鲜！各路房企纷纷铆足马力，加快拿地补仓。
2020年上半年已过，苏州土拍市场的整体表现如何呢？克而瑞苏州房产测评为大家带来详细深入解读。
在全国土地收入城市榜单中，苏州涉宅用地以560亿元的总成交额位列全国第十位，排名与2019年相比并无变化，但是总成交金额同比增长15.46%。
以苏州市区看，截止目前已经拍了8场，还有1场9号公告待拍。加上吴江的单独挂拍，整体节奏以“一个礼拜一小拍，一个月一百亿大拍”持续进行，地块出让可谓十分高频。
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供应方面：
2020年上半年，苏州市区涉宅经营性用地（不含融资、回购、定向商品房用地）已公告挂牌的地块共56宗，供应总建面592.99万㎡，折合8894.85亩。
成交方面：
2020年上半年，苏州市区涉宅经营性用地（不含融资、回购、定向商品房用地）共成交44宗，成交总建面445.19万㎡，折合6677.85亩，总成交金额559.68亿元。
同比去年，供地提速：
从苏州市区供地8400亩的年度目标来看，上半年供地完成率为40.5%，同时要求政策性住房占比不少于30%。这也意味着，接下来的三季度还将有供地热潮出现，但不会有上半年的大规模。
从区域表现来看，吴中区成交15宗摘得桂冠，吴江区成交11宗位列第二，相城区成交9宗，高新区成交5宗，新房稀缺的园区和姑苏区也都有地块出让，分别为3宗和1宗。
可以看到，“双吴”吴中区、吴江区不仅是新房市场的主力军，在土地市场也是领跑之势。
其中，楼面价最高的是位于姑苏区人民路西、南环路北的东原地块，成交楼面价为25868元/㎡；溢价率最高的是位于吴江东太湖度假区（太湖新城）夏蓉街西侧规七路北侧的天健地块，溢价率为14.68%。
具体到土地的出让位置，涉及青剑湖、太湖新城、高铁新城、科技城、尹山湖等热门板块。其中，在土地市场表现亮眼的当属吴江太湖新城、吴中城南以及胥口板块，土地集中供应，众多品牌房企抢滩入驻。
上半年吴江太湖新城共出让了5宗地块，分别被融创、绿地香港、绿地、天健竞得，大多位于吴江太湖新城核心位置，属于优质地块。
而吴中城南作为苏州主城发展较早的成熟板块，此前供地频率不高，今年一下爆发，共出让3宗地块，分别由合景、金地、香江控股竞得。
吴中胥口板块今年也火了起来，板块内在售的仅有旭辉公元萃庭、弘庭，新房亟待补仓，在建的地铁5号线助推了板块的价值，因此房企们对板块也是非常看好，大华、华地、越秀新晋房企和实力房企纷纷入驻。
2.19土地新政，增加了土地出让灵活性，不再对封顶销售、现房销售做统一要求，房企拿地信心倍增，尤其是在热门板块优质地块上，房企更是不惜百轮热抢拿地。
据统计，在上半年出让的44宗地块中，有24宗地块冲破了中止价，超过了总数的一半，可见火热程度。同时，上半年无一宗流拍地块，曾经流拍的相城渭塘地块和吴中越溪地块，在今年的土拍中全部突破中止价，成功出让。
土地市场表面上是很火热，但从本质上来看，依旧是“维稳”基调。地块成交楼面价的溢价率全部不超过15%，相比之前土地市场动辄就出现多个“地王”，今年也基本没有。这些全都体现了政策对于苏州楼市的调控。
供地节奏“有的放矢”，房企投资“稳中探进”是2020年上半年苏州土地市场的主基调。
从上半年苏州市区房企拿地的权益土储榜单来看，深耕型房企扩张步伐相对更大。
可以看到，榜单前列主要是深耕苏州的品牌房企。新希望以32.89万方权益总建面夺冠。新希望2017年入苏，在吴江打造了三大锦麟系产品，已经快全部清盘，因此今年积极拿地补仓。
在接下来的土拍过程中，我们还将看到一些房企可能会有拿地动作，毕竟在上半年的竞拍过程中都未有收获，如果想要提升在苏州的储备量，下半年就必须出手了。例如在7月1日的苏州8号公告土拍中，保利、首开、碧桂园均是今年首次拿地。
此外，上半年的土拍苏州吸引了诸多新面孔进入，比如滨江、卓越、大发、华地、复地等等，纷纷前来抢滩苏州市场。
可以说，开发商在苏州的拿地意愿是近几年少有的高涨。
回顾今年上半年的土拍，我们可以看出整体市场火热中又十分理性。纵然房企纷纷抢滩补仓，也不过主要源于以下几点：
其一：大部分出让地块还是十分优质的，本身就十分有开发前景；
其二：所出让的地块给房企留有一定的开发空间，起拍底价略低于周边在售项目的拿地价，拿地价格核算下来，未来售价与周边次新房售价相当甚至略低；
其三：政策性的鼓励支持正是补仓好时机，不再对封顶销售、现房销售做统一要求，使得大部分地块有了一次性报价区间的设置，从而让地块避免出现高价地；
后市预判
从房企的储备来看，苏州目前有大体量项目储备的房企有但不是很多，各房企补仓压力仍然存在。
结合近五年去化量来看，苏州市区每年去化量在900万方左右，近几年的土地成交所带来的供应建面，依然难以完全使得去化建面平衡。整体市场呈现供求偏紧的状态。
对于房企来说，这样的市场环境，土地储备需求仍需加持。下半年房企拿地竞争压力依然较大。对于优质地块，房企仍会伺机突破，机会性拿地。土拍市场热度持续的概率非常大。
从各区域的供求关系来看，目前园区供应缺口最大，新区、吴中区次之，均是供求比小于1的状态，各区域平均楼板价还在进一步上涨，未来一段时间内，这种供求状态将继续带动房价格局的改变。
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